Hà Nội và TP.HCM đã có những tuyến đường sắt đô thị đầu tiên đi vào khai thác: tuyến Cát Linh – Hà Đông từ cuối năm 2021, đoạn trên cao Nhổn – Cầu Giấy của tuyến Nhổn – Ga Hà Nội từ năm 2024, và metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên từ cuối năm 2024, theo thông tin công bố; nhưng khu vực quanh các ga thay đổi chậm hơn nhiều so với hình dung về những “đô thị quanh ga” sầm uất. Lý do không nằm ở đoàn tàu, mà ở quy hoạch, đất đai, kết nối chặng cuối và thói quen đi lại.
Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, thường gọi tắt là TOD, đã được nhắc nhiều trong các văn bản quy hoạch. Bài viết giải thích vì sao TOD cần thời gian, những điều đã thấy quanh các tuyến đã chạy, và cách đọc tin “đô thị quanh ga” cho đúng.
TOD là gì, nói một đoạn
Ý tưởng của TOD là tập trung nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ công trong bán kính đi bộ quanh ga, để nhiều người sống và làm việc gần ga, đi lại chủ yếu bằng tàu và đi bộ. Mật độ cao quanh ga, giảm dần ra xa. Ga trở thành trung tâm của một khu đô thị chứ không chỉ là chỗ lên xuống tàu.
Ở nhiều đô thị châu Á, khu quanh ga hình thành qua nhiều thập kỷ, gắn với cách nhà nước và doanh nghiệp đường sắt cùng phát triển đất quanh ga. Ở Việt Nam, TOD mới bắt đầu được đưa vào quy hoạch các tuyến metro, nên chưa có nhiều khu hoàn chỉnh để quan sát.
Đầu năm 2025, Quốc hội thông qua cơ chế đặc thù cho phát triển mạng lưới đường sắt đô thị ở Hà Nội và TP.HCM, trong đó có nội dung về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, theo thông tin công bố. Đây là nền pháp lý để hai thành phố lập quy hoạch và khai thác quỹ đất quanh ga.
Những gì đã thấy quanh các tuyến đã chạy
Cát Linh – Hà Đông. Tuyến chạy trên cao dọc trục đường lớn đã đông đúc từ trước. Quanh nhiều ga, nhà phố, chung cư đã có sẵn, nên không có quỹ đất trống để làm khu TOD mới; thay đổi chủ yếu là người dân dọc tuyến có thêm cách đi lại, một số cửa hàng gần ga đông khách hơn.
Đoạn trên cao Nhổn – Cầu Giấy. Tuyến đi qua các khu dân cư cũ và khu đô thị phía tây. Đoạn ngầm vào trung tâm chưa xong theo thông tin tới giữa năm 2026, nên giá trị kết nối đầy đủ của tuyến chưa thể hiện.
Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Tuyến nối trung tâm với phía đông, qua khu Thảo Điền, khu vực Thủ Đức cũ và khu làng đại học. Quanh một số ga phía đông có quỹ đất lớn hơn, nên thành phố đã nghiên cứu các khu TOD; việc triển khai cần quy hoạch chi tiết và thời gian.
Điểm chung. Số khách tăng dần theo thời gian, nhưng phần lớn người dân vẫn dùng xe máy cho chặng đầu và chặng cuối. Bãi gửi xe quanh ga, xe buýt gom khách và vỉa hè đi bộ tới ga trở thành chuyện được bàn nhiều.
Vì sao khu quanh ga thay đổi chậm
Có nhiều lý do, phần lớn không phải lỗi của tuyến tàu. Các lý do được nhắc nhiều nhất:
- Đất quanh ga đã có chủ. Ở khu đô thị cũ, đất quanh ga là nhà dân, cơ quan, cửa hàng. Muốn làm khu TOD phải thu hồi, gom đất, tái định cư, việc này tốn thời gian và chi phí lớn.
- Quy hoạch chi tiết cần làm lại. Muốn tăng mật độ quanh ga, phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chỉ tiêu xây dựng, hạ tầng nước, điện, thoát nước cho phù hợp.
- Mạng lưới còn mỏng. Một tuyến đơn lẻ chỉ phục vụ một hành lang. Khi nhiều tuyến nối thành mạng, giá trị của mỗi ga mới tăng rõ.
- Kết nối chặng cuối yếu. Vỉa hè hẹp, nắng nóng, thiếu xe buýt gom khách khiến người ở xa ga vài trăm mét vẫn khó đi bộ tới ga.
- Thói quen xe máy. Xe máy linh hoạt, rẻ, đi tới tận cửa. Thói quen này đổi dần khi tàu nhanh, đúng giờ và kết nối tốt hơn.
- Cơ chế khai thác quỹ đất mới có. Cơ chế để thành phố thu lại một phần giá trị đất tăng thêm quanh ga, tái đầu tư cho đường sắt mới được luật hoá, cần thời gian để áp dụng.
Những lý do này không có nghĩa TOD không thành. Chúng cho thấy TOD là chặng đường dài, đo bằng thập kỷ, chứ không phải vài năm sau ngày khai trương tuyến.
Tác động khu vực: người sống quanh ga cảm nhận gì
Với người sống gần ga, thay đổi rõ nhất là có thêm một cách đi lại đúng giờ, không phụ thuộc kẹt xe, nhất là vào giờ cao điểm hay ngày mưa. Học sinh, sinh viên, người cao tuổi là nhóm dùng tàu nhiều vì không phải tự lái xe.
Với hộ kinh doanh, cửa hàng gần lối lên xuống ga có thêm khách đi bộ, nhưng cửa hàng nằm dưới đường trên cao, khuất tầm nhìn, có khi lại vắng hơn. Việc thi công kéo dài nhiều năm trước đó đã làm nhiều hộ kinh doanh dọc tuyến chịu thiệt.
Với những khu vực được quy hoạch TOD, người có đất có thể nằm trong diện thu hồi để làm dự án, hoặc được điều chỉnh chỉ tiêu xây dựng. Cần theo dõi quy hoạch chi tiết khi được lấy ý kiến.
Về đất đai, khoảng cách tới ga là một yếu tố tiếp cận, nhưng tác động phụ thuộc vào việc tuyến có thật sự được dùng nhiều, kết nối có tốt, và quy hoạch quanh ga ra sao. Trang không nêu hay dự báo giá ở bất kỳ khu vực nào.
Đọc tin “đô thị quanh ga” cho đúng
Tin về TOD và đô thị quanh ga thường trộn lẫn tầm nhìn, quy hoạch và quảng cáo. Bảng dưới giúp phân biệt:
| Kiểu tin | Thường là | Câu cần hỏi |
|---|---|---|
| Thành phố nghiên cứu TOD tại ga X | Nghiên cứu, đề xuất ban đầu | Đã có quy hoạch chi tiết được duyệt chưa? |
| Quy hoạch khu TOD được phê duyệt | Có ranh giới, chỉ tiêu cụ thể | Bao giờ thu hồi đất, ai làm chủ đầu tư? |
| Dự án căn hộ “sát ga metro” | Lời giới thiệu của bên bán | Cách lối vào ga bao nhiêu mét đi bộ thật? |
| Tuyến metro mới sắp khởi công | Mốc kế hoạch | Đã có quyết định đầu tư, vốn chưa? |
| Ga sẽ đặt tại khu Y | Có thể chỉ là phương án | Vị trí ga trong thiết kế được duyệt ở đâu? |
Với các tuyến chưa xây, vị trí ga có thể dịch chuyển giữa các bước thiết kế. Một ga nằm trên sơ đồ định hướng chưa phải ga trong thiết kế kỹ thuật.
Điều gì giúp khu quanh ga đổi nhanh hơn
Từ kinh nghiệm quốc tế và những bàn luận ở trong nước, một số điều kiện giúp TOD hình thành nhanh hơn: mạng lưới nhiều tuyến nối nhau, xe buýt gom khách được bố trí lại theo ga, vỉa hè và lối đi bộ an toàn, có mái che tới ga, bãi gửi xe hợp lý ở các ga ngoại vi, và quỹ đất lớn ở ga đầu mối được quy hoạch sớm.
Phía chính quyền, việc công khai quy hoạch quanh ga, lấy ý kiến người dân sớm và có cơ chế tái định cư tại chỗ giúp giảm xung đột khi thu hồi đất. Phía người dân, việc dùng tàu thường xuyên tạo lượng khách, làm cho dịch vụ quanh ga có cơ sở phát triển.
Một yếu tố hay bị đánh giá thấp là giá vé và cách thanh toán. Khi vé tàu liên thông với xe buýt, thanh toán bằng thẻ hoặc điện thoại thuận tiện, người dân dễ thử đi tàu hơn. Các thành phố đã có những bước theo hướng này; mức độ hiệu quả cần thêm thời gian để đánh giá.
Cuối cùng là sự kiên nhẫn. Ở những đô thị được xem là hình mẫu TOD, khu quanh ga mà người ta nhìn thấy hôm nay là kết quả của nhiều thập kỷ. Đặt kỳ vọng theo đúng thang thời gian ấy giúp người dân và nhà quản lý đánh giá công bằng hơn về những tuyến mới chạy được vài năm.
Theo dõi và đọc tin cho đúng
Nếu bạn sống gần một ga hoặc gần tuyến metro đang chuẩn bị, có thể theo dõi theo các bước:
- Tra quy hoạch chi tiết khu vực quanh ga tại UBND phường, xã và Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc cơ quan quy hoạch của thành phố.
- Theo dõi thông báo của UBND Hà Nội, UBND TP.HCM, các ban quản lý đường sắt đô thị về tiến độ tuyến và quy hoạch quanh ga.
- Đọc Cổng thông tin điện tử Chính phủ và Bộ Xây dựng khi có chính sách chung về đường sắt đô thị, TOD.
- Khi được lấy ý kiến về quy hoạch quanh ga, đọc kỹ ranh giới, chỉ tiêu và góp ý bằng văn bản.
- Với tin quảng cáo nhà đất gần ga, tự đi bộ từ nơi đó tới lối vào ga để biết khoảng cách thật.
Tiến độ các đoạn tuyến chưa xong trong bài dựa vào thông tin tới giữa năm 2026; tình trạng hiện tại cần tra công bố mới nhất.
Câu hỏi thường gặp
TOD là gì?
TOD là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng: tập trung nhà ở, việc làm, dịch vụ quanh ga trong bán kính đi bộ để người dân đi lại chủ yếu bằng tàu và đi bộ.
Vì sao quanh ga Cát Linh – Hà Đông không có khu đô thị mới lớn?
Tuyến đi dọc trục đường đã đông dân, đất quanh ga phần lớn đã có nhà, công trình. Không có quỹ đất trống lớn để làm khu mới, nên thay đổi chủ yếu là cách đi lại của người dân dọc tuyến.
Sống gần ga metro thì có lợi gì?
Có thêm cách đi lại đúng giờ, ít phụ thuộc kẹt xe. Lợi ích nhiều hay ít tuỳ tuyến có đi tới nơi bạn cần và kết nối chặng cuối ra sao.
Khu đất nhà mình có nằm trong quy hoạch TOD không thì hỏi ở đâu?
Bạn hỏi UBND phường, xã và cơ quan quy hoạch của thành phố, xin thông tin quy hoạch của thửa đất. Tin trên mạng về TOD cần được đối chiếu với quy hoạch được duyệt.
Cơ chế đặc thù cho đường sắt đô thị năm 2025 là gì?
Là các quy định riêng Quốc hội cho phép Hà Nội và TP.HCM áp dụng để đẩy nhanh đầu tư mạng lưới đường sắt đô thị, trong đó có phát triển đô thị quanh ga. Nội dung chi tiết nên đọc trong văn bản chính thức.
Khi nào khu quanh ga mới thật sự sầm uất?
Không có mốc cố định. Kinh nghiệm cho thấy cần mạng lưới nhiều tuyến, kết nối tốt và quy hoạch quanh ga được thực hiện, thường mất nhiều năm sau khi tuyến đầu tiên chạy.