Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND tỉnh xây dựng, trình HĐND tỉnh quyết định, công bố áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm và được điều chỉnh khi cần; khi một dự án hạ tầng làm xuất hiện tuyến đường mới hoặc thay đổi điều kiện của một khu vực, tuyến đường ấy có thể được bổ sung vào bảng giá và các thửa đất ven đó được xếp lại vị trí. Việc xếp lại này ảnh hưởng tới các khoản nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá, chứ không phải giá mua bán trên thị trường.
Bài viết giải thích cơ chế này dưới góc người có đất quanh một dự án: khi nào bảng giá thay đổi, thay đổi ảnh hưởng tới khoản nào, và vì sao không nên đọc bảng giá như con số dự báo. Nội dung về đọc bảng giá đất nông nghiệp và phân biệt bảng giá với giá thị trường đã có ở các trang chuyên về đất; ở đây chỉ bàn phần gắn với hạ tầng.
Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: những điểm chính
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Theo luật này, bảng giá đất không còn ban hành theo chu kỳ năm năm như trước, mà được xây dựng hằng năm, áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Bảng giá đất theo cách làm mới được công bố áp dụng từ ngày 1/1/2026; trước đó, các tỉnh dùng bảng giá cũ và được điều chỉnh khi cần.
Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí; ở nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, có thể xây theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Vị trí của một thửa đất phụ thuộc vào việc nó nằm trên tuyến đường nào, mặt tiền hay trong hẻm, điều kiện hạ tầng ra sao.
Sau hợp nhất tỉnh năm 2025, mỗi tỉnh mới phải thống nhất bảng giá trên địa bàn rộng hơn, trong khi điều kiện từng vùng của các tỉnh cũ khác nhau. Đây là việc kỹ thuật lớn, và các tỉnh làm theo lộ trình riêng. Quy định hướng dẫn có thể còn được sửa đổi, nên bạn luôn cần kiểm văn bản hiện hành.
Hạ tầng mới đi vào bảng giá như thế nào
Tuyến đường mới được đặt tên và bổ sung. Khi dự án làm xong một tuyến đường, đường gom hoặc đường nối, tuyến đó cần được đặt tên hoặc định danh và đưa vào bảng giá với mức giá cho từng đoạn. Trước khi được bổ sung, thửa đất ven tuyến vẫn tính theo vị trí cũ.
Vị trí thửa đất được xếp lại. Một thửa trước đây nằm sâu trong đường làng, nay giáp mặt một tuyến đường lớn, có thể chuyển sang vị trí khác trong bảng giá. Ngược lại, thửa bị cao tốc chia cắt, mất lối ra đường cũ, cũng có thể bị xét lại.
Khu vực đổi loại. Khi một vùng được quy hoạch thành đô thị, hoặc xã được sắp xếp thành phường, cách xếp khu vực trong bảng giá có thể thay đổi theo.
Không đi vào bảng giá chỉ vì có tin. Bảng giá phản ánh điều kiện đã có, theo khảo sát của cơ quan chuyên môn. Một con đường mới chỉ là chủ trương thường chưa làm thay đổi bảng giá.
Bảng giá đất được dùng vào những việc gì
Bảng giá ảnh hưởng tới nhiều khoản, nên khi bảng giá thay đổi vì hạ tầng mới, người có đất nên biết khoản nào của mình bị ảnh hưởng. Bảng dưới tóm theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024; chi tiết từng khoản theo văn bản hướng dẫn hiện hành:
| Việc | Dùng bảng giá đất? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được công nhận, chuyển mục đích trong hạn mức | Có | Thường gặp khi chuyển đất vườn sang đất ở |
| Thuế sử dụng đất, phí, lệ phí trước bạ | Có | Tính theo giá trong bảng giá tại thời điểm phát sinh |
| Tiền thuê đất trả hằng năm | Có | Kèm các hệ số theo quy định |
| Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất | Không trực tiếp | Dùng giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định |
| Giá mua bán giữa hai bên | Không | Do thoả thuận, bảng giá chỉ là căn cứ tính thuế, phí |
Vì vậy, khi tuyến đường mới được đưa vào bảng giá, người sắp làm thủ tục chuyển mục đích, nộp lệ phí trước bạ hay tính tiền thuê đất là nhóm thấy thay đổi rõ nhất, chứ không phải người chỉ đang sở hữu đất mà không phát sinh giao dịch.
Trường hợp tham chiếu: điều chỉnh bảng giá ở TP.HCM năm 2024
Cuối năm 2024, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, TP.HCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp, theo thông tin công bố. Nhiều tuyến đường trong bảng giá được điều chỉnh để gần hơn với điều kiện thực tế, sau nhiều năm bảng giá cũ được đánh giá là thấp so với thị trường.
Việc điều chỉnh được nhắc nhiều trên báo chí vì nó làm thay đổi đáng kể các khoản nghĩa vụ tài chính của người dân khi làm thủ tục, nhất là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích. Thành phố và các cơ quan liên quan sau đó có các giải thích, hướng dẫn về cách áp dụng cho từng trường hợp.
Trường hợp này cho thấy một điều quan trọng với người có đất quanh dự án hạ tầng: khi bảng giá được điều chỉnh, thời điểm làm thủ tục ảnh hưởng tới số tiền phải nộp. Người có kế hoạch chuyển mục đích hay làm thủ tục khác nên hỏi rõ thời điểm áp dụng bảng giá mới thay vì đoán theo tin.
Tác động khu vực: người có đất quanh dự án nên hiểu gì
Với người đang ở và không có kế hoạch giao dịch, bảng giá thay đổi chủ yếu ảnh hưởng tới thuế sử dụng đất hằng năm, thường không lớn với đất ở trong hạn mức. Với người định chuyển đất vườn sang đất ở, tách thửa, hay nhận thừa kế, tặng cho, các khoản tính theo bảng giá có thể thay đổi rõ.
Với người có đất bị thu hồi cho chính dự án, bồi thường dùng giá đất cụ thể, không dùng trực tiếp bảng giá. Tuy vậy, khi một dự án nối tiếp được triển khai ở khu vực đã có hạ tầng mới, ví dụ mở rộng đường, làm nút giao bổ sung, giá đất cụ thể xác định tại thời điểm đó sẽ phản ánh điều kiện mới của khu vực.
Với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm quanh khu công nghiệp, cảng, sân bay, tiền thuê có thể được điều chỉnh theo bảng giá mới theo chu kỳ quy định. Đây là khoản chi phí cần đưa vào kế hoạch kinh doanh.
Với chính quyền xã, phường, việc bảng giá thay đổi kéo theo nhiều câu hỏi của người dân tại bộ phận một cửa. Cán bộ địa chính thường là người giải thích trực tiếp vì sao một thửa được xếp vị trí này hay vị trí kia. Nếu thấy chưa thoả đáng, bạn có quyền đề nghị xem lại bằng văn bản.
Một lần nữa, bảng giá không phải giá giao dịch và không phải dự báo. Trang không nêu hay dự báo giá đất ở bất kỳ khu vực nào.
Những hiểu lầm thường gặp khi đọc tin về bảng giá đất
Mỗi lần bảng giá được điều chỉnh, các tin trên mạng thường dẫn tới một số cách hiểu sai:
- “Bảng giá tăng thì đất của mình đáng giá hơn.” Bảng giá là căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, không phải giá thị trường hay giá ai sẽ trả cho bạn.
- “Có đường mới là bảng giá tự đổi.” Tuyến mới chỉ có giá riêng khi được bổ sung vào bảng giá theo quy trình.
- “Bồi thường theo bảng giá nên thấp.” Bồi thường khi thu hồi đất dùng giá đất cụ thể, xác định riêng cho dự án.
- “Làm thủ tục lúc nào cũng như nhau.” Bảng giá áp dụng theo thời điểm phát sinh nghĩa vụ, nên thời điểm nộp hồ sơ có thể quan trọng.
- “Bảng giá tỉnh mới giống bảng giá tỉnh cũ.” Sau hợp nhất, tỉnh mới xây bảng giá chung, có thể khác bảng của tỉnh cũ.
Khi gặp tin về bảng giá, hãy tìm bản quyết định của tỉnh và phụ lục của đúng tuyến đường, đúng xã, phường bạn quan tâm, thay vì dựa vào con số được trích trong bài báo.
Tra bảng giá và theo dõi điều chỉnh cho đúng
Nếu có đất quanh một dự án hạ tầng, bạn có thể theo dõi theo các bước:
- Tìm quyết định, nghị quyết ban hành bảng giá đất của tỉnh trên cổng thông tin của UBND tỉnh hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường.
- Tìm trong phụ lục đúng tuyến đường, đoạn đường, xã, phường nơi có thửa đất; xem thửa đất thuộc vị trí nào.
- Khi có tuyến đường mới do dự án làm, hỏi cơ quan đất đai đã bổ sung tuyến đó vào bảng giá chưa.
- Trước khi làm thủ tục chuyển mục đích, tách thửa, sang tên, hỏi bộ phận một cửa về bảng giá áp dụng và cách tính các khoản.
- Khi tỉnh lấy ý kiến dự thảo bảng giá, đọc dự thảo và góp ý nếu thấy vị trí thửa đất của mình bị xếp chưa đúng thực tế.
Mức giá trong bảng giá, hệ số và cách tính cụ thể thay đổi theo từng tỉnh và từng năm. Bài này chỉ giải thích nguyên lý; con số cụ thể luôn tra từ văn bản của tỉnh.
Câu hỏi thường gặp
Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 áp dụng từ khi nào?
Bảng giá đất xây dựng theo luật mới được công bố áp dụng từ ngày 1/1/2026, sau đó điều chỉnh hằng năm. Trước thời điểm này, các tỉnh dùng bảng giá cũ và có thể điều chỉnh theo quy định chuyển tiếp.
Đường mới làm xong thì bao giờ có trong bảng giá?
Khi tỉnh bổ sung tuyến đó trong lần xây dựng hoặc điều chỉnh bảng giá tiếp theo. Bạn hỏi cơ quan quản lý đất đai của tỉnh hoặc bộ phận một cửa để biết tuyến đã được bổ sung chưa.
Bảng giá đất tăng thì thuế đất ở có tăng nhiều không?
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất ở trong hạn mức thường không lớn. Khoản thay đổi rõ hơn là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, lệ phí trước bạ và các khoản tính khi làm thủ tục.
Bị thu hồi đất có được bồi thường theo bảng giá không?
Không trực tiếp. Bồi thường dùng giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định cho từng dự án tại thời điểm thu hồi, theo Luật Đất đai 2024.
Sau hợp nhất tỉnh, tra bảng giá ở đâu?
Tra trên cổng thông tin của UBND tỉnh mới và Sở Nông nghiệp và Môi trường. Trong giai đoạn chuyển tiếp, có thể vẫn áp dụng bảng giá của tỉnh cũ cho từng địa bàn, tuỳ quy định tỉnh ban hành.
Thấy vị trí thửa đất trong bảng giá không đúng thực tế thì làm gì?
Bạn có thể góp ý khi tỉnh lấy ý kiến dự thảo, hoặc gửi kiến nghị tới cơ quan quản lý đất đai kèm thông tin thửa đất và lý do cụ thể.